Kurz erklärt: Das neue Heizungsgesetz 2026 heißt offiziell Gebäudemodernisierungsgesetz und gilt seit dem 29. Juli 2026. Eigentümer dürfen wieder frei entscheiden, welche Heizung sie einbauen – auch Gas und Öl. Dafür muss der Brennstoff ab 2029 einen wachsenden Anteil biogener Energie enthalten. Für Vermieter ändert sich vor allem die Aufteilung der CO₂-Kosten ab 2028.

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Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

2. Welche Heizung darf ich 2026 noch einbauen?

3. Was bedeutet das neue Heizungsgesetz für Vermieter und Mieter?

4. Was gilt für Neubau, Energieausweis und Nichtwohngebäude?

5. Warum in Hannover trotzdem eigene Regeln gelten

6. Wie viel Förderung gibt es seit dem 21. Juli 2026?

7. Fazit

8. FAQ

Wichtige Begriffe:

• GModG: Gebäudemodernisierungsgesetz – das Gesetz, das seit dem 29. Juli 2026 an die Stelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) tritt.
• Bio-Treppe: Stufenplan, nach dem neu eingebaute Gas- und Ölheizungen ab 2029 einen steigenden Anteil biogener Brennstoffe nutzen müssen.
• Kommunale Wärmeplanung: Plan einer Stadt, welche Gebiete künftig über Wärmenetze und welche dezentral versorgt werden.
• Fernwärmesatzung: Kommunale Rechtsvorschrift, die in festgelegten Gebieten einen Anschluss an das Fernwärmenetz verlangt.

Drei Jahre lang war kaum ein Gesetz so umstritten wie das Heizungsgesetz der Ampel-Koalition. Jetzt ist es Geschichte – und viele Ratgeberseiten im Netz stehen noch auf dem alten Stand. Wer heute nach den Pflichten beim Heizungstausch sucht, findet deshalb häufig Regeln, die es so nicht mehr gibt. Dieser Artikel ordnet ein, was tatsächlich beschlossen wurde, was daraus für Eigentümer und Vermieter folgt und warum die Antwort in Hannover an manchen Adressen anders ausfällt als im Rest der Republik.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Was ist das GModG?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist das Nachfolgegesetz des Gebäudeenergiegesetzes und regelt den energetischen Standard von Gebäuden, den Heizungstausch und die Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie EPBD in deutsches Recht. Im Kern ersetzt es eine starre Technikvorgabe durch eine Vorgabe an den Brennstoff.

Den Entwurf haben das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen gemeinsam erarbeitet. Das Kabinett beschloss ihn am 13. Mai 2026, die erste Lesung im Bundestag folgte am 11. Juni, die öffentliche Anhörung im Ausschuss am 22. Juni. Diese Chronologie dokumentiert das offizielle GEG-Infoportal des Bundes.

Am 10. Juli 2026 hat der Bundestag die Novelle in namentlicher Abstimmung beschlossen: 323 Abgeordnete stimmten dafür, 271 dagegen. Getragen wurde das Gesetz von den Koalitionsfraktionen CDU/CSU und SPD, abgelehnt haben es Grüne, Linke und AfD, wie das Textarchiv des Deutschen Bundestages festhält. Der Bundesrat stimmte am selben Tag zu. Verkündet wurde das Gesetz am 28. Juli im Bundesgesetzblatt, die ersten Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026.

Welche Heizung darf ich 2026 noch einbauen?

Jede. Die Vorgabe, dass eine neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss, ist gestrichen. Eigentümer entscheiden wieder selbst zwischen Gasbrennwertkessel, Ölheizung, Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss und Biomasse. Das beschreibt die Bundesregierung als zentrale Neuerung des Gesetzes.

Die Verpflichtung ist damit nicht verschwunden, sondern umgezogen: weg vom Gerät, hin zum Brennstoff. Wer ab 2029 eine fossile Heizung betreibt, bekommt schrittweise klimafreundlichere Brennstoffe geliefert – und zahlt deren Aufpreis mit. Diese sogenannte Bio-Treppe sieht folgende Anteile vor:

Um die Quote kümmern sich nicht Sie, sondern Ihr Lieferant: Ab 2028 greift eine Grüngas- und Grünheizölquote für die Brennstoffhändler. Für Eigentümer heißt das praktisch, dass eine heute eingebaute Gasheizung technisch weiterlaufen darf, der Brennstoff aber über die Jahre teurer werden dürfte.

❌ Mythos: Wer jetzt schnell noch eine Gasheizung einbaut, umgeht alle künftigen Kosten.

✔ Fakt: Die Pflicht wandert in den Brennstoffpreis. Wer 2026 eine fossile Heizung einbaut, entkommt der Bio-Treppe nicht – er bezahlt sie ab 2029 über die Rechnung, zusätzlich zum steigenden CO₂-Preis.

Genau dieser CO₂-Preis ist der zweite Kostenfaktor. Seit Anfang Juli 2026 werden die Zertifikate versteigert. Gesetzlich festgelegt ist ein Preiskorridor zwischen 55 und 65 Euro je Zertifikat, bei hoher Nachfrage können weitere Zertifikate zu 68 Euro verkauft werden. Für Erdgas bedeutet die Obergrenze des Korridors laut Deutscher Emissionshandelsstelle rund 0,22 Cent mehr je Kilowattstunde als 2025, bei Heizöl bis zu 3,2 Cent je Liter. In einer Abrechnung mit 20.000 Kilowattstunden Gasverbrauch summiert sich allein das auf einen zweistelligen Eurobetrag – und die Kurve zeigt nach oben.

Was bedeutet das neue Heizungsgesetz für Vermieter und Mieter?

Hier liegt der Teil des Gesetzes, der in der öffentlichen Debatte kaum vorkam, für vermietende Eigentümer aber der wichtigste ist.

Erstens: Die CO₂-Kosten werden ab 2028 hälftig geteilt. Bislang richtet sich die Aufteilung nach dem Stufenmodell des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes – je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher der Anteil des Vermieters. Ab 2028 gilt stattdessen eine feste Aufteilung von 50 zu 50 zwischen Mieter und Vermieter, ebenso bei den Netzentgelten. Das hält der Bundestag in seiner Zusammenfassung des Gesetzes fest.

Zweitens: Ab 2029 zahlen Vermieter bei der Bio-Beimischung mit. Die Mehrkosten der biogenen Brennstoffe tragen Vermieter zur Hälfte, begrenzt auf einen Anteil von 30 Prozent. Wer heute eine fossile Anlage in ein Mietobjekt einbaut, verschiebt die Kosten also nicht vollständig auf die Mietpartei.

Drittens: Es gibt eine Schutzklausel gegen unwirtschaftliche Anlagen. Baut ein Vermieter eine Heizung ein, deren Betrieb absehbar überteuert ist, schützt eine Klausel die Mieter vor den daraus folgenden Nebenkosten. Ergänzend wurde eine Härtefallregelung bei der CO₂-Kostenaufteilung aufgenommen, die auf Wohnungen mit sehr niedriger Miete zielt.

Für die Praxis heißt das: Die Heizungsentscheidung ist für vermietete Objekte keine reine Investitionsrechnung mehr, sondern eine Kalkulation über zwanzig Jahre Betriebskosten. Wie sich die Umlage im Detail auf die Jahresabrechnung auswirkt, zeigt unser Ratgeber zum Prüfen der Heizkostenabrechnung. Und wer die Investition über eine Modernisierungsumlage refinanzieren will, sollte vorher die Grenzen kennen, die wir im Beitrag zur zulässigen Höhe einer Mieterhöhung aufgeschlüsselt haben.

Was gilt für Neubau, Energieausweis und Nichtwohngebäude?

Das GModG ist mehr als ein Heizungsgesetz. Es setzt die europäische Gebäuderichtlinie um und bringt deshalb eine Reihe von Regeln mit, die in der Berichterstattung untergingen.

Für den Neubau gilt ab 2030 der Standard des Nullemissionsgebäudes, für öffentliche Gebäude bereits ab 2028. Für Nichtwohngebäude im Bestand kommen Mindeststandards zur Gesamtenergieeffizienz. Hinzu kommen Vorgaben zu Solaranlagen, zur Gebäudeautomation, zur Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge und – neu – zur Berechnung der Lebenszyklusemissionen eines Gebäudes.

Der Energieausweis bleibt bestehen und wird um die Lebenszyklusemissionen erweitert. Für Eigentümer, die verkaufen oder neu vermieten, ändert sich an der Vorlagepflicht nichts: Der Ausweis gehört weiterhin ins Exposé und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen.

Warum in Hannover trotzdem eigene Regeln gelten

Ein Bundesgesetz hebt kommunales Recht nicht automatisch auf. Genau das ist der Punkt, an dem in Hannover viele Eigentümer falsch abbiegen.

Der Rat der Landeshauptstadt hat den kommunalen Wärmeplan bereits am 27. März 2025 beschlossen – lange vor der bundesweiten Frist. Der Plan teilt das Stadtgebiet in drei Kategorien: bestehende und geplante Fernwärmegebiete, Prüfgebiete für mögliche Nahwärmenetze und Gebiete mit dezentraler Versorgung. In welche Kategorie Ihre Adresse fällt, entscheidet darüber, ob eine Wärmepumpe, ein Netzanschluss oder eine Übergangslösung sinnvoll ist.

Wichtiger noch: Für das Fernwärmesatzungsgebiet gilt eine eigene Satzung. Sie ist seit Anfang 2023 in Kraft und verlangt in den festgelegten Gebieten einen Anschluss an das Netz – allerdings nur, wenn ohnehin wesentlich in die Heizung eingegriffen wird, etwa beim Austausch eines Gaskessels. Alternativen sind möglich, müssen aber emissionsfrei sein oder wenigstens gleich niedrige Treibhausgasemissionen aufweisen wie die Fernwärme. Ob Ihr Haus betroffen ist, zeigt die Karte zum Fernwärmesatzungsgebiet von enercity.

Daraus folgt eine unbequeme Kombination: Bundesrechtlich dürfen Sie 2026 wieder eine Gasheizung einbauen. Liegt Ihr Objekt im hannoverschen Satzungsgebiet, kann die Kommune bei einem wesentlichen Umbau trotzdem den Anschluss verlangen. Prüfen Sie deshalb immer beide Ebenen, bevor Sie einen Auftrag vergeben.

Für Eigentümergemeinschaften kommt eine zweite Ebene hinzu: Die Heizungsanlage ist im Regelfall Gemeinschaftseigentum, der Austausch also ein Beschlussgegenstand der Eigentümerversammlung. Wer das früh vorbereitet – mit Angeboten, Förderprüfung und Gebietsabfrage – spart sich eine verlorene Versammlung. Welche Aufgaben dabei bei der Verwaltung liegen, lesen Sie in unserem Überblick zu den Aufgaben einer Hausverwaltung.

Wie viel Förderung gibt es seit dem 21. Juli 2026?

Parallel zum Gesetz wurde die Heizungsförderung umgebaut. Die neuen Bedingungen gelten für Anträge ab dem 21. Juli 2026; wer vorher eine Zusage erhalten hat, behält die alten Konditionen.

Die wichtigsten Eckpunkte: Die förderfähigen Kosten sinken von 30.000 auf 28.000 Euro, der maximale Zuschuss liegt bei 22.400 Euro. Die Grundförderung bleibt zunächst bei 30 Prozent. Der Klimageschwindigkeitsbonus wurde von 20 auf 16 Prozent gesenkt und schmilzt weiter ab. Effizienzbonus und Emissionsminderungszuschlag sind entfallen. Diese Änderungen fasst der ADAC in seiner Übersicht zur Heizungsförderung zusammen.

Welche Programme sich für welche Maßnahme rechnen und welche Nachweise Sie brauchen, haben wir im Detail in unserem Ratgeber zur KfW-Förderung 2026/2027 aufgeschlüsselt.

Fazit: Mehr Freiheit bei der Technik, weniger bei den Folgekosten

Fazit: Das neue Heizungsgesetz 2026 nimmt Eigentümern eine Vorschrift ab und gibt ihnen dafür eine Rechenaufgabe. Die Frage lautet nicht mehr „Was darf ich einbauen?", sondern „Was kostet mich diese Entscheidung bis 2045?". Wer heute fossil baut, verschiebt Kosten in die Zukunft: über die Bio-Treppe ab 2029, über den steigenden CO₂-Preis und – bei vermieteten Objekten – über die hälftige Kostenteilung ab 2028.

Für Hannover kommt die lokale Ebene dazu. Wärmeplan und Fernwärmesatzung entscheiden mit, welche Lösung an Ihrer Adresse überhaupt zulässig und wirtschaftlich ist. Diese beiden Prüfungen – Gebietszuordnung und Zwanzig-Jahres-Rechnung – sind wichtiger als jede Schlagzeile über das Ende der 65-Prozent-Regel.

Sie planen einen Heizungstausch oder stehen vor einem Beschluss in Ihrer Eigentümergemeinschaft? Sprechen Sie uns an – wir prüfen Gebietszuordnung, Förderfähigkeit und Beschlussvorbereitung gemeinsam mit Ihnen.

FAQ

Ist das Heizungsgesetz gekippt?

Teilweise. Das Gebäudeenergiegesetz in seiner bisherigen Form gilt nicht mehr – es wurde durch das Gebäudemodernisierungsgesetz abgelöst, das am 29. Juli 2026 in Kraft getreten ist. Gestrichen wurde vor allem die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen.

Von einem vollständigen Ende kann man trotzdem nicht sprechen. Die energetischen Anforderungen an Neubauten steigen sogar, ab 2030 gilt der Nullemissionsstandard. Und die Pflicht zu klimafreundlicheren Brennstoffen ist nicht weg, sondern verlagert: Ab 2029 greift die Bio-Treppe, ab 2045 müssen Brennstoffe klimaneutral sein. Wer sagt, das Gesetz sei „gekippt", meint meist nur den Heizungstausch im Bestand.

Hat die CDU das Heizungsgesetz entworfen?

Beim aktuellen Gesetz ja, beim ursprünglichen nein. Das viel diskutierte Heizungsgesetz von 2023 stammt aus der Ampel-Koalition und wurde federführend vom damaligen Bundeswirtschaftsministerium erarbeitet. Das Gebäudemodernisierungsgesetz von 2026 stammt dagegen aus der schwarz-roten Regierung: Entworfen haben es das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen gemeinsam.

Im Bundestag wurde es am 10. Juli 2026 mit den Stimmen von CDU/CSU und SPD beschlossen, bei 323 Ja- und 271 Nein-Stimmen. Grüne, Linke und AfD stimmten dagegen – die AfD allerdings mit anderer Begründung als die beiden anderen Fraktionen.

Muss ich meine funktionierende Gas- oder Ölheizung jetzt austauschen?

Nein. Bestehende Anlagen dürfen weiter betrieben und repariert werden. Eine Austauschpflicht allein wegen des Alters der Anlage ergibt sich aus dem GModG nicht.

Rechnen sollten Sie trotzdem: Der CO₂-Preis steigt, ab 2029 kommt der Aufpreis für biogene Brennstoffe hinzu. Bei einer Anlage, die ohnehin dem Ende ihrer Nutzungsdauer entgegengeht, spricht dieser Kostenpfad dafür, den Austausch geplant anzugehen statt nach einem Ausfall.

Gilt das neue Heizungsgesetz auch für Eigentümergemeinschaften?

Ja, mit einer Besonderheit im Ablauf. Die Zentralheizung gehört in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum. Über einen Austausch entscheidet daher die Eigentümerversammlung durch Beschluss, nicht der einzelne Eigentümer.

In der Praxis heißt das: Angebote einholen, Förderfähigkeit klären, Gebietszuordnung nach dem Wärmeplan prüfen – und all das vor der Versammlung, damit dort tatsächlich entschieden werden kann. Liegt das Objekt im Fernwärmesatzungsgebiet, gehört die Anschlussfrage zwingend in die Beschlussvorlage.

Was passiert, wenn meine Heizung plötzlich ausfällt?

Ein Havariefall zwingt Sie nicht zu einer Entscheidung binnen Tagen. Übergangslösungen wie eine Mietheizung überbrücken die Zeit, bis eine geprüfte Lösung feststeht. Wichtig ist, dass Sie vor der Beauftragung klären, in welchem Gebiet des hannoverschen Wärmeplans das Haus liegt – sonst kann eine schnelle Ersatzlösung später zur teuren Zwischeninvestition werden.

Disclaimer: Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Aufklärung und Information. Sie ersetzen keine individuelle fachliche Beratung. Bei spezifischen Fragen sollte stets ein qualifizierter Experte aus dem entsprechenden Fachgebiet konsultiert werden.

👤 Über die Autorin

Konstanze Hemmers ist Geschäftsführerin der ImmoVerde Immobiliengesellschaft mbH in Hannover. Sie hat einen Master of Science in Immobilienmanagement und ist qualifizierte Immobilienverwalterin (IHK). In der WEG- und Mietverwaltung begleitet sie regelmäßig Heizungsprojekte von der Beschlussvorbereitung bis zur Abrechnung. Ihr Schwerpunkt liegt auf der Frage, wie sich gesetzliche Vorgaben und kommunale Satzungen in wirtschaftlich tragfähige Entscheidungen übersetzen lassen.

Quellen

• Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz
• GEG-Infoportal des Bundes: Chronologie des GModG
• Deutscher Bundestag: Bundestag beschließt Heizungsgesetz-Novelle
• Deutsche Emissionshandelsstelle: Versteigerung im nationalen Emissionshandel ab 2026
• Landeshauptstadt Hannover: Wärmeplanung Hannover
• enercity: Fernwärmesatzungsgebiet in Hannover
• ADAC: Förderung für die neue Heizung
• GÖRG: Das Gebäudemodernisierungsgesetz schafft das GEG ab